Varios estudios de mercado y socioeconómicos confirman que cada año más de 100,000 familias guatemaltecas tienen capacidad financiera para calificar y pagar un crédito hipotecario para comprar una vivienda de entre Q150,000 y Q400,000. Hoy en día no lo hacen y se suman así a un déficit habitacional que ha venido creciendo año tras año y que ha llegado a más de 1.5 millones de familias.
Para que estas puedan comprar o construir una vivienda, necesitan dos cosas: ahorro para el enganche y acceso a crédito.
La industria de vivienda de México, Colombia y otros países nos demuestra que, cuando el ahorro se potencializa para dar acceso a crédito para vivienda a la población económicamente activa ocupada, los beneficiarios son tantos que se logra mover la economía. México tiene una industria de vivienda del 7.1 % del PIB; Colombia, de entre el 8 y el 12 %, y Guatemala, de menos del 1 %. En México y en Colombia, gracias a políticas públicas, muchas familias del mismo nivel económico logran resolver sus necesidades habitacionales a través de un crédito para vivienda. En Guatemala, aún no.
Para cambiar esa realidad, un grupo de expertos promueve la creación de un mecanismo de ahorro para la vivienda (AVI) como base para el desarrollo de un sistema de acceso a crédito para vivienda a gran escala, que utilizaría hipotecas aseguradas (FHA). Pero ¿qué son el AVI y el FHA y cómo trabajarían juntos?
El instituto de ahorro para la vivienda (AVI), iniciativa 5,484, actualmente en discusión en el Congreso de la República, tiene como propósito generar riqueza para la población guatemalteca por medio de un fondo de ahorro de capitalización individual, obligatorio para los trabajadores de la iniciativa privada y voluntario para guatemaltecos que trabajan en la economía informal, autoempleados, empleados del sector público y beneficiarios de remesas.
Usando instrumentos de medición de riesgo comprobados que ya se usan en otros países, el instituto podría otorgarles acceso garantizado a un crédito sin enganche y sin fiador a millones de familias guatemaltecas que hoy en día están fuera del sistema bancario. Finalmente, los derechohabientes podrían retirar todos sus ahorros más los rendimientos que ganaron al cumplir 65 años.
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El FHA es un instituto público, descentralizado, que asegura hipotecas con el fin de que las entidades bancarias quieran otorgar préstamos a más familias a una tasa más baja y con un enganche más bajo. Se podría decir que el FHA es un aval del comprador ante el banco. Gracias al FHA, Guatemala hoy tiene la tercera tasa más baja de Latinoamérica (6 %) y el enganche más bajo (5 %). En contraste, en Colombia, la tasa hipotecaria bancaria es del 12 % y el enganche de entre el 20 y el 30 %. El FHA tiene una solidez financiera envidiable (con un rating de Fitch de AA), es rentable, autosostenible, y no recibe presupuesto del Estado.
El FHA asegura hoy 38,000 hipotecas por un valor total de más de 12,000 millones de quetzales. Cuando una persona no paga su hipoteca y el seguro de esta del FHA cubre la deuda ante el banco, esto no les cuesta ni un centavo a los contribuyentes. Para ayudar a que las familias con dificultades financieras no pierdan su vivienda, el FHA incluye un seguro de desgravamen o muerte que paga hasta seis cuotas dos veces cada cinco años y el 100 % del saldo de la deuda en caso de muerte. El costo de este seguro sale de la misma prima de 1.2 %. El FHA ha sido una institución clave para el financiamiento de vivienda. Sin embargo, se ha quedado corto en darle acceso a financiamiento a un enorme segmento de nuestra población.
La articulación del AVI con el FHA constituye una de las claves del éxito del modelo de financiamiento que se está diseñando para Guatemala. Las funciones del AVI permitirán potenciar la cobertura y el alcance del FHA, ya que aquel podrá calificar para crédito para vivienda a grandes cantidades de familias con ingresos por debajo del nivel que la banca privada aprueba hoy.
La confianza que la banca privada, los desarrolladores de vivienda, el Banco de Guatemala y la Superintendencia de Bancos (SIB) tienen en el FHA permite que este, al igual que la SIB y la Contraloría General de Cuentas, audite las operaciones del AVI. Esta colaboración, independencia y separación entre las dos instituciones genera mucha transparencia y permite garantizar que el mercado hipotecario del país continúe operando con los estándares más altos para prevenir potenciales crisis.
En esa perspectiva, el AVI y el FHA son piezas financieras en el diseño de una nueva política de vivienda para el país. La combinación de los beneficios de ambos (es decir, la potenciación del ahorro con el crédito) produce una combinación ganadora para responder al reto de financiamiento masivo de la vivienda en el país. Y todo eso, sin generar riesgo de una burbuja inmobiliaria.
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