En la primera parte, mediante análisis, datos y estudios, identificamos un segmento de la población económicamente activa y ocupada que hace 20 años no existía. Los estudios nos confirmaron que cada año 100,000 familias podrían comprar una vivienda si tuvieran ahorros para el enganche y acceso a un crédito en buenas condiciones.
Lo interesante es que, cuando apoyamos a estas familias con un crédito para vivienda, estas devuelven el favor dinamizando nuestra economía. El acceso a crédito permitiría desarrollar una industria de vivienda de entre el 7 y el 12 % del PIB, situación que se ha dado en México y Colombia.
Esto podría representarle a Guatemala un desarrollo económico y social sin precedentes. Y es posible mediante un nuevo sistema de financiamiento para vivienda. Recalqué cómo la banca tiene grandes limitaciones para atender a este segmento y cómo el diseño del nuevo modelo debe resolver tres necesidades:
- La calificación y originación de manera responsable y rentable de más de 100,000 créditos nuevos para vivienda cada año.
- Un fondeo de depósitos de ahorro de tipo pensionario, que sirve de enganche y para otorgar un mayor volumen de créditos a largo plazo.
- Un sistema de cobro confiable y puntual para tantos créditos nuevos.
Con estas tres metas podemos empezar a diseñar un modelo para Guatemala.
Lo bueno es que este no es un problema nuevo, así que podemos aprender de los éxitos y los fracasos de otros países.
Los mexicanos, por ejemplo, cuentan con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonávit). Tuvo un inicio difícil, pero, gracias a grandes reformas, nadie puede negar su impacto cuando se considera que cuatro de cada cinco viviendas en México han sido financiadas por este y por su hermano, el Fovissste.
Otro ejemplo es el Central Provident Fund (CPF) de Singapur. Gracias al CPF, Singapur es de los países que más ahorra y el 90 % de la población vive hoy en vivienda propia. También investigamos fondos de ahorro para la vivienda de muchos países, como el Fondo Nacional de Ahorro de Colombia, el Régimen de Aportaciones Privadas de Honduras, el Fondo Mivivienda de Perú y el reformado sistema de pensiones de Chile.
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No todos han tenido un impacto como el de México o Singapur. Al analizar qué ha hecho que algunos sean exitosos, encontramos varios factores y condicionantes indispensables:
- Debe operar cuentas de capitalización individual: una cuenta de ahorro personal para cada trabajador. Debe devolver el ahorro cuando el trabajador cumple 65 años.
- Debe ser autónomo y descentralizado para así mantener su independencia del Gobierno central.
- Debe tener un sistema de gobernanza independiente, con un nombramiento público y transparente. La dirección no debe ser nombrada por el Gobierno central o el Ejecutivo.
- Debe operar como un ente financiero, fácil de auditar, supervisado por la Superintendencia de Bancos.
- Debe ser autosostenible y no debe recibir presupuesto del Estado. Debe tener prohibido usar el ahorro de los trabajadores para pagar sus gastos operativos.
- Es indispensable que tenga prohibido el desarrollo y la construcción de viviendas.
- Debe pagar obligatoriamente rendimientos (intereses) a los ahorrantes.
- Debe interrelacionarse con el IGSS, la SAT y, en especial, con el FHA. Esto permite una auditoría cruzada.
- Para los trabajadores de la economía formal, el pago de los créditos debe ser por descuento en nómina.
- Debe promover el ahorro y el acceso a financiamiento para vivienda entre trabajadores tanto de la economía formal como de la informal. Lo debe hacer como ente financiero de primer piso.
Con base en estos requerimientos y en la retroalimentación que recibimos durante una amplia socialización a través de cientos de reuniones en diferentes etapas del diseño con cámaras de la iniciativa privada, oenegés, tanques de pensamiento, ministerios, el Ejecutivo, la SIB, el Banguat, la SAT, el FHA, institutos y organizaciones de la sociedad civil, diseñamos un modelo moderno para Guatemala que cumple con estos diez condicionantes.
Se llama Instituto de Ahorro para la Vivienda (AVI). Además, con base en el diseño y en compañía de varios bufetes, escribimos una iniciativa de ley que se presentó en agosto de 2018 y que hoy cuenta con dictamen favorable de la Comisión de Economía del Congreso.
En la próxima columna: ¿cómo impulsamos esta iniciativa de ley en el Congreso?
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