Esa familia definitivamente necesitará un crédito, pero lo que pocos entienden es que cada uno de los actores en el otro extremo también depende de fuentes de financiamiento que pueden mejorar o empeorar la calidad y el precio de la oferta habitacional.
Por eso, para desarrollar un mercado de vivienda exitoso, el financiamiento no es lo más importante. Lo es todo.
Financiamiento al individuo
En el artículo La brecha en el financiamiento de la vivienda analizamos la mayor barrera que enfrentamos para dar más financiamiento de vivienda. El 68 % de los hogares tienen ingresos promedio entre Q6,400 y Q11,500 al mes (Prodatos, 2019), y hoy no los estamos atendiendo con amplia oferta habitacional y financiera. ¿Cómo atendemos a cientos de miles de hogares cada año con financiamiento de una manera responsable y sostenible?
Financiamiento al desarrollador
El financiamiento es la gasolina que mueve el desarrollo de proyectos de vivienda porque, para cada proyecto, un desarrollador típicamente obtiene un crédito puente hasta por 70 %.
Como nuestra industria de vivienda pesa poco dentro de nuestra economía, hasta la fecha financiar el desarrollo de vivienda no ha sido problema. Sin embargo, cuando se empiece a atender una enorme demanda de vivienda de bajo precio, a la banca le faltará liquidez.
¿Cómo nos aseguramos de que el desarrollo de vivienda tenga acceso a una amplia liquidez bancaria?
Financiamiento para las municipalidades
En proyectos de vivienda de lujo, al desarrollador le es posible cubrir los costos de agua y de saneamiento. Sin embargo, para vivienda de precio asequible es indispensable que las municipalidades provean estos servicios básicos.
[frasepzp1]
El creciente desarrollo urbano obliga a que muchas ciudades aborden grandes proyectos de infraestructura de agua, saneamiento y transporte, entre otros. Algunos son proyectos que requieren miles de millones de dólares en financiamiento a plazos muy largos. Una municipalidad bien administrada los paga a través del crecimiento en el cobro de impuestos como el IUSI.
Para proyectos grandes, el sector público puede acudir al Banco Mundial o al BID, pero para financiar proyectos menores debe tener acceso a fuentes de financiamiento locales y a largo plazo. ¿Tenemos depósitos a largo plazo en Guatemala para atender esta demanda de liquidez, adicional a la de los individuos y de los desarrolladores?
Financiamiento a los entes financieros
La vivienda es un bien de alto valor que requiere financiamiento a largo plazo para el 100 % de los compradores. Eso hace que las cifras sean muy grandes. Ya una suma enorme le agrega mucha complejidad, pues los créditos requieren de plazos de 20-25 años promedio, entre cuatro y cinco veces más largos que los de un carro.
Atender el potencial de nuestro mercado de vivienda implica un incremento de liquidez a largo plazo de más de 20,000 millones de quetzales en depósitos a largo plazo.
Por esa razón, cuando se atiende la demanda de vivienda en cualquier mercado del mundo, incluyendo el de Estados Unidos, se supera la capacidad de fondeo de los entes financieros privados y públicos. Por eso es normal ver mercados hipotecarios secundarios y varios tipos de mecanismos de liquidez, muchos de origen público.
¿Tenemos la legislación adecuada para que nuestros entes financieros puedan acceder a un mercado hipotecario secundario? ¿Tenemos programas que incentiven el ahorro a gran escala y otros mecanismos de liquidez?
En conclusión
Resolver las necesidades financieras de los actores que mueven un mercado de vivienda es difícil, pero vale la pena. Los países que lo han hecho han logrado desarrollar industrias de vivienda que se encuentran entre los más grandes pilares de sus economías.
Cuando se resuelve el financiamiento y se canalizan fondos para que los entes financieros puedan atender a los individuos, a los desarrolladores y a las municipalidades en los plazos y términos ideales, se logra crear una industria de vivienda que en otros países representa entre el 7 y el 12 % del PIB. El financiamiento es la clave.
Más de este autor