El caso de México amerita estudio. En 1972, el PIB per cápita de México era solamente 462 dólares más alto que el de Guatemala. Para el 2017 era 4,432 dólares más alto. Desde el 72 las dos economías han crecido. Sin embargo, según el INE de México, durante los últimos 20 años la industria de vivienda mexicana ha promediado entre el 6 y el 7 % del PIB, mientras que en Guatemala ha sido de menos del 1 %.
Consideremos el efecto transformador que la industria de la vivienda ha tenido en la economía y la población mexicanas y, en contraste, el efecto negativo que la ausencia de esa industria ha tenido aquí.
¿Cómo resolvemos esta necesidad en Guatemala?
Como se hizo en México y en otros países, se empieza con análisis y estudios. Debemos entender qué está pasando en nuestro mercado, qué papel juegan actores como la banca y las cooperativas, a quiénes atienden, qué los limita a atender a más familias, qué tipo de mecanismo financiero nos hace falta.
Datos y estudios de CABI, CID Gallup, el IGSS, el INE, la SIB, el FHA y Prodatos confirman que la población económicamente activa y ocupada que mencionamos en el artículo anterior está compuesta por unas 100,000 familias con ingresos por núcleo familiar de entre Q3,000 y Q16,000 al mes. Esto representa un problema y una oportunidad en tres partes.
La primera parte es el fondeo. ¿De cuánto dinero estamos hablando? Si son 100,000 créditos por año y el valor promedio por vivienda es de 200,000 quetzales, vamos a necesitar por lo menos 20,000 millones de quetzales al año para financiarlas. Estudiamos qué han hecho otros países para obtener depósitos a largo plazo en los volúmenes que requiere el financiamiento de vivienda.
La cifra explica por qué la banca y las cooperativas no han logrado atender este segmento, pues es un monto mayor a los depósitos de ahorro que tienen.
La segunda parte tiene que ver con la calificación y originación de créditos. Estudiamos qué han hecho otros países para calificar y otorgar, de manera responsable, cientos de miles de créditos nuevos por año.
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Los estudios y el historial demuestran que la banca privada guatemalteca tiene capacidad administrativa y financiera para calificar de 12,000 a 14,000 créditos hipotecarios por año, muy por debajo de la demanda.
Lo que nos lleva a la tercera parte. Una vez que se esté originando tanto crédito nuevo, es necesario que estos se cobren y paguen de manera puntual. Estudiamos qué han hecho otros países para cobrar tanto crédito nuevo de manera puntual.
Entre los estudios realizados se logró establecer que somos uno de los países que menos ahorra en el mundo. Aún más preocupante fue determinar que somos el país que menos ahorra en Centroamérica y que países como Honduras y Nicaragua, que tienen un PIB per cápita de la mitad del de Guatemala, ahorran entre 50 y 70 % más que Guatemala. El dato es importante porque el ahorro pensionario ha sido clave en todos los países que estudiamos.
Otros estudios potencializaron el tamaño de la huella económica de la vivienda en Guatemala si se contara con mejores mecanismos de financiamiento. Es alentador ver que con ahorro y acceso a financiamiento Guatemala también puede desarrollar una industria de vivienda de entre el 7 y el 12 % del PIB, como México y Colombia. Se pudo determinar cómo un trabajador guatemalteco no cuenta con las mismas opciones de financiamiento que sí tienen trabajadores en igualdad de condiciones en otros países.
Estudiamos el tipo de vivienda que se debe generar y entendimos que, para que esta cumpla con su misión social, debe ser urbana y tener acceso a educación, salud, comercio, transporte y trabajo. Empezamos a analizar los reglamentos municipales y a apoyar cambios para que estos permitan la generación del tipo de vivienda que los guatemaltecos necesitan.
El aprendizaje y los estudios confirmaron que nos hacen faltan dos importantes mecanismos financieros. El primero sería un sistema de ahorro para el retiro en cuentas de capitalización individual que permita obtener depósitos a largo plazo. Paralelo al sistema de ahorro, necesitamos un segundo sistema de financiamiento para vivienda que permita que los trabajadores usen su ahorro para el enganche y que potencialice dicho ahorro para otorgar financiamiento de vivienda.
La próxima semana: parte 2, el diseño de un modelo para Guatemala.
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